住房和城乡建设部 视觉中国 图
7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
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这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态。
住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次住建部部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱”，强调房地产行业的支柱地位不变，也就意味着下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。
那么，此次住建部明确提出落实好降低首套住房首付比，个人住房贷款“认房不用认贷”等政策，哪些城市有望迎来政策优化呢？
仍有十余个核心城市执行“认房又认贷”政策
此次住建部表态中，“认房不用认贷”的政策表述最受市场关注。
所谓“认房不认贷”，通常是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
在业内看来，“认房不认贷”的政策有利于改善性客群，对购房者换房而言，只要将名下房产出售就可以按照首套房的标准来贷款买房，在降低购房成本的同时，也增加了房产的流通性。而“认房又认贷”情况下，二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，一定程度上阻碍了改善住房需求进入市场。
从全国范围来看，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。
根据中指研究院监测数据，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。
其中，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅）。因此，认房又认贷政策也使得在这些城市二套房的认购成本过高。
易居研究院研究总监严跃进提到，以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，其实，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城已经优化认房又认贷政策。多数城市的首付比例也已经降至监管部门要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次住建部明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。
贝壳研究院指出，二季度以来市场修复受阻，主要是市场预期较弱。经济下行压力加大，居民收入预期降低导致风险偏好下降，购房意愿降低。“认房不认贷”可降低换房成本，加快改善性需求的释放。从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
房地产政策还有哪些优化空间？
此次，住建部还提及进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策。
同策研究院首席研究员宋红卫指出，楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则，不会一刀切式的调控。降低首付比例等政策会集中在能级较低的城市，部分低能级二线城市二套房的首付比例也有下调的空间，但是目前不会在一线城市及核心热点二线城市出台。降低购房利率影响也比较大，预计政策性房贷基准利率（LPR）下调的空间不大。未来在调控LPR加点方面还有一定的空间，这个加点每个城市不一样，有高有低，存在调控和优化的空间。
中指研究院认为，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，除了上述住建部提及的优化方向，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。
陈文静提到，限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理购房需求，但随着市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。在新的市场环境下，预计限价政策也将迎来优化，具体方式包括：合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，并预留浮动空间，使项目入市时售价更接近市场真实价格；取消“限跌令”、取消二手房指导价，让价格回归市场。
在限售政策方面，根据中指监测数据，2022年以来，南京、西安、苏州、长沙等近40城陆续对限售政策进行优化，部分城市如大连、兰州取消限售，多数城市以缩短限售年限为主。当前部分城市限售政策仍较为严格，长沙要求“网签满4年即可出售”，成都限售3年，部分项目限售5年，厦门岛内新房限售5年，限售时间长也限制了更多换房需求进入市场。优化限售将在一定程度上改善当地二手房市场的流动性，也有利于改善性住房需求释放。
中指研究院认为，北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相对谨慎。
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